O que é melhor: dividendo de ação ou de FII? Analista explica

analista Jacinto Santos

Publicado às 13h15

Muitos investidores têm dúvidas sobre qual é o que é melhor: dividendo de ação ou de Fundos de Investimento Imobiliário.

Sobre o assunto, o Finance News entrevistou Jacinto Santos, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer.

Confira a entrevista a seguir concedida à jornalista Clara Almeida.

Finance News: O que é melhor, dividendo de ações ou dividendo de FIIs?

Jacinto Santos: Eu creio que o de fundos imobiliários porque você tem isenção do imposto de renda e, muito possivelmente, esta reforma vai trazer o imposto de renda para dividendo de ações. Além disso, você tem um payout (payout se refere à porcentagem do lucro líquido distribuído na forma de dividendos) de 95% ao semestre.

Obviamente que existem algumas empresas que têm o payout muito alto, mas o fundo imobiliário tem naturalmente, por lei, um payout alto e isento de imposto de renda. Por isso, na maioria dos casos, os FIIs são bastante interessantes e o payout chega até a ser maior que o de ações.

Finance News: E como saber se um FII é um bom pagador de dividendo?

Jacinto Santos: Precisa ver se a renda, o resultado distribuível é recorrente e é saudável. Ou seja, tirando todas as despesas, ver se ele consegue manter esse patamar ao longo de vários meses. Ver se o rendimento distribuível cabe no resultado. Se ele não couber, se o patamar da dívida for superior ao resultado distribuível, pode ser que alguma coisa esteja acontecendo.

Muito possivelmente, o fundo está distribuindo saldo de resultados anteriores, ou está distribuindo algum ganho de capital de alguma venda.

Se o rendimento distribuível couber no resultado distribuível, ao longo de vários meses, então a gente tem pelo menos uma relativa segurança em relação à sustentabilidade daquele rendimento.

Finance News: É possível conciliar um FII bom pagador de dividendos e que ao mesmo tempo tem valorização da cota? E, se sim, como a gente consegue selecionar um?

Jacinto Santos: A gente tem que ver a perspectiva de aumento da renda imobiliária, da receita. Como a gente vê isso? Podemos ver no tipo de contrato de locação. Existem dois tipos, que é o típico e o atípico. O atípico geralmente é de longo prazo, para 10, 15, 20 anos e não tem atualização do valor, salvo aquela que é corrigida anualmente pela inflação. Já o típico, ele sofre uma reavaliação dos ativos a cada três anos. Então, se a cada três anos sofrer uma reavaliação e o mercado está muito bom e o PIB está crescendo, muito provavelmente o avaliador vai avaliar aquela locação para cima. Isso aumenta a renda.

Outro ponto, áreas de expansão e vacâncias que possam ser preenchidas. Primeiro, as áreas de expansão são mais comuns em galpões logísticos. É interessante locar com um espaço para expansão, porque se você puder expandir a sua produção, você já tem um espaço, basta você negociar com o proprietário. Por isso, áreas para expansão tem que ter, porque aumentando as áreas de expansão, você paga mais aluguel, você aumenta a receita imobiliária.

Agora sobre a vacância. Ela até se chama “compra de vacância”. A compra de vacância tem que ser feita com algum cuidado, porque tem que estudar muito bem a região e ver como estão os movimentos de locações. Se ao redor daquele ativo houver movimentos de ocupação, de absorção de espaços, como a gente fala no mercado, muito provavelmente isso vai ter reflexo no fundo. Alguma hora alguém vai bater à porta se houver espaço disponível. Preenchimento de espaços traz receita para os fundos imobiliários e, se traz receita para o fundo imobiliário, o rendimento aumenta e a cota reage de uma certa forma. Isso é especial para tijolo.

Finance News: E para FIIS de CRIs e FOFs, por exemplo?

Jacinto Santos: Já para FOFs e FIIs de CRIs, por exemplo, é possível analisar o preço sobre o valor patrimonial, que é o P/VPA. Se é menor do que 1, muito provavelmente ele tem uma perspectiva de recuperação razoável. No FII de CRI, se ele realmente pagar os rendimentos de uma forma recorrente e saudável, com perspectiva de valorização no índice de inflação, vai chamar atenção de mais cotistas e a cota vai valorizar, sendo que estava com desconto, no caso. Isso porque o CRI nada mais é do que uma dívida, então você pode até pagar um pouco de prêmio por esse CRI, mas não que seja muito. Se realmente estiver muito acima da média, mais de um desvio padrão, então não vale a pena. Pagar caro por algo que vai vencer, que é uma dívida, pode não fazer muito sentido se não tiver fundamento de aumento nos rendimentos. Não faz sentido.

Já o FOF, o patrimônio dele é marcado a mercado, ou seja, o mercado é que determina a precificação, não o valor, das cotas dos fundos imobiliários. Ora, o FOF compra cotas de fundos imobiliários. Então, comprar fundo imobiliário com o preço sobre o valor patrimonial maior do que 1, não faz sentido. Você está pagando mais caro por algo que não deveria e não tem tanta perspectiva de aumento nos rendimentos. E ainda tem as despesas dos FOFs. Então mesmo que os fundos imobiliários aumentem o rendimento, ele ainda tem um pouco de despesa, esse aumento até chega, mas não chega de uma maneira tão intensa. Chega de uma maneira intensa via ganho de capital, que é o giro da carteira que o FOF faz.

Entenda:

FII

Fundo de investimento imobiliário ou FII é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Esse tipo de fundo permite acesso a empreendimentos de qualidade; renda recorrente e tem isenção de imposto de renda nos dividendos para pessoa física.

CRIs

CRI é a sigla para Certificado de Recebível Imobiliário. O CRI é o ativo base dos chamados fundos de papel. O CRI é um títulos de crédito que tem lastro em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Os FIIs de CRIs investem seu capital de forma predominante em títulos de dívida imobiliária.

Dividend Yield

Indicador utilizado como base para o retorno esperado do cotista em termos de dividendos.

Ifix

O Ifix é o índice da B3, a Bolsa de Valores do Brasil, para os Fundos Imobiliários. Assim como o índice Bovespa (Ibovespa) mostra a performance média das ações mais negociadas, o IFIX mostra como os FIIs mais negociados se comportam em um dado período.

Cap rate

É uma espécie de rendimento sobre o capital investido. Número que representa a porcentagem da renda anual adquirida através de um imóvel sobre o seu valor (aluguel anual / valor total do ativo).

FOF

Os FOFs são os Fundo de Fundos de investimento, um tipo de aplicação financeira que reúne recursos de um conjunto de investidores, com o objetivo de obter lucro com a compra e venda de títulos de outros fundos imobiliários. O principal objetivo é atingir uma grande diversificação de uma maneira relativamente simples.