FII: a avaliação para o setor de shoppings, logística, escritórios e hotéis

Onde estão as melhores oportunidades nos Fundos de Investimentos Imobiliários?

Sobre o assunto, o Finance News conversou com Jacinto Santos, mestre em Finanças e Controladoria pela Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras, analista CNPI (Certificado Nacional de Profissional de Investimento) e sócio do Funds Explorer.

Na entrevista concedida à jornalista Clara Almeida, Jacinto fala sobre o setor de shoppings, logística, escritórios e hotéis.

Finance News: Considerando os FIIs, eu gostaria que você falasse objetivamente quais são as perspectivas para os seguintes segmentos de shoppings, logística, escritórios e hotéis.

Jacinto Santos: Eu sou da tese de que os shoppings voltam fortes. Obviamente, a gente não vê, no momento, essa volta. Você pode até falar “eu fui ao shopping no final de semana passado ou retrasado e vi muito movimento”. Mas não é o suficiente ainda. O lojista ainda está sofrendo e está recuperando o que perdeu. São coisas diferentes. Está recuperando porque perdeu muito faturamento, e existe, ainda, uma briga com os administradores de shopping. Existe essa briga, não é algo simples de se resolver. Eu acho que os shoppings ainda vão recuperar o preço de cota. As pessoas ainda estão bastante reticentes. Vão ao shopping, mas o medo ainda existe em relação à pandemia, à variante Delta. 

Você percebe que as pessoas ainda estão um tanto quanto desconfiadas e, outra coisa, muitas pessoas perderam renda. As pessoas até vão aos shoppings, mas não compram nada. No máximo se alimentam ali e só. Isso para o shopping é muito ruim, porque ela deixa, basicamente, um dinheiro para o estabelecimento do restaurante mais estacionamento, sendo que o fundo do estacionamento é muito impactado por, por exemplo, o Uber. 

Uma volta mais forte, eu espero para o ano que vem. Mas eu sou da tese de que o shopping pode voltar bastante forte. Então a exposição para shopping é interessante neste momento, sim. Obviamente que não precisa concentrar a exposição em shopping, mas eu acho interessante ter em carteira.

Finance News: E sobre o setor de logística, qual a avaliação?

Jacinto Santos: A logística é o setor que, a meu ver, mais se beneficiou da pandemia. O comércio eletrônico atingiu de uma forma abrupta todas as pessoas que moram nas grandes capitais, nos grandes centros e grandes capitais, e surgiu uma demanda nesses espaços muito forte. E os fundos imobiliários eram instituições com capital e aptas para fazer as aquisições de galpões logísticos. Então foi até interessante, porque o fundo imobiliário compete com empresas em termos de alocação de recursos e o fundo imobiliário é muito mais eficaz. O fundo imobiliário faz uma emissão de cotas, por exemplo, e ele consegue captar em pouco mais de um mês, no máximo dois meses, R$ 600 milhões, R$ 300 milhões, R$ 400 milhões. 

Sendo que uma empresa normal, mesmo se for S.A., até pode fazer emissão de novas ações, enfim, ela também compete, só que a vantagem do fundo imobiliário, como eu falei, é que ele é tributariamente muito eficiente dentro da estrutura dele. Então o fundo imobiliário ele capta mais rápido e consegue comprar melhores ativos em uma velocidade muito maior. 

Eu vejo logística em horizontes bem interessantes e a vacância, no Brasil, eu acho que está em um patamar de 11%, com um nível de locação por volta de R$ 19,00 por metro quadrado, eu vejo que esses números vão melhorar. Ou seja, a vacância vai diminuir e o preço de locação, muito provavelmente, vai aumentar.

Finance News: Agora fale um pouco sobre escritórios e lajes corporativas. 

Jacinto Santos: O setor de lajes corporativas a gente tem que ser mais seletivo. O que eu vejo é o seguinte: existe uma recuperação, sim. Mas essa recuperação não é homogênea. A gente tem vários níveis de escritórios e de salas comerciais. Um prédio é melhor do que o outro. Por diversos motivos: localização, padrão construtivo, tipo de ocupante, aparência externa, disposição de espaços de forma que ele facilite o fluxo de pessoas, prédios que têm praça de alimentação, espaços comuns, parques internos. Tem várias diferenças. Aqueles empreendimentos que têm todos esses requisitos muito bem localizados e com alto padrão construtivo, possuem resiliência. Existem prédios em São Paulo, por exemplo, que conseguiram repassar o IGP-M em sua totalidade, mesmo ele chegando quase a 33%. Mas conseguiram repassar. É difícil? É. Mas conseguiram. O proprietário sabe que tem demanda, tem fila para entrar no empreendimento e ele é muito bem localizado. Ele sabe isso.

O que eu quero dizer é que esses tipos de empreendimentos bem localizados, com alto padrão construtivo e com alta demanda de alocação, eles não sofreram com a crise. Continuam tendo vacância baixa e com possibilidade de aumentar o preço de locação. Esses não sofreram e podem ser um bom investimento. Aqueles que não são tão bem localizados, que estão fora do eixo tradicional comercial em qualquer cidade, esses sim, sofreram. E esses estão vendo que grande parte dos funcionários ainda estão em home office, ao contrário dos outros empreendimentos que você já vê o modelo híbrido funcionando e as devoluções estão cada vez menos frequentes, e com cada vez mais funcionários voltando à normalidade, com a presença do modelo híbrido. O modelo híbrido vai ser uma tendência, mas não é toda a empresa que vai seguir dessa forma. Por isso, o que eu vejo é o seguinte: escritórios têm que fazer uma seleção. A recuperação vai se tornando cada vez mais homogênea, mas é um passo de cada vez.

Finance News: E hotéis? 

Jacinto Santos: Esse segmento, a meu ver, foi de longe o que mais foi atingido. De longe. Você vê que a maioria dos fundos de hotéis não está distribuindo dividendos ainda. Ou, se estiverem distribuindo, é um patamar muito baixo, com exceção de um ou dois que mantiveram a distribuição. Você conta nos dedos. Acho que só um que é o Mogno Hotéis, e olhe lá. Todos os outros sofreram muito. Os espaços aéreos dos estados fecharam, dos países também fecharam por um bom tempo. O medo do contágio foi absurdo. Os hotéis não recebiam hóspedes. Foi um momento muito duro para o setor de turismo. Muitos quebraram. 

Algumas empresas estão ainda contabilizando prejuízos e tentando diminuir o prejuízo passado. A minha sensação é de que o pior já passou. A gente vê os números melhorarem, mas muito longe dos patamares pré-pandemia. A gente vê que a taxa de ocupação está melhorando, sim, obviamente não a patamares pré-pandemia, e as reservas estão aumentando. 

Mas eu vejo que o valor das diárias está diminuindo um pouquinho para trazer mais hóspedes. O hotel está perdendo margem, ele está diminuindo a diária para trazer mais gente, para ter uma taxa de ocupação maior. O primeiro ponto para você ver se um hotel é bom, obviamente que tem a localização, mas a taxa de ocupação é muito importante. É o ponto central. Mas o setor de hotéis foi bem afetado pela pandemia e para recuperar, muito possivelmente só no médio prazo. Teremos que esperar o setor de turismo recuperar para a gente ter um ponto de recuperação mais preciso para hotéis.

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