Analista da Eleven Financial, Raul Grego
O Finance News entrevistou o analista da Eleven Financial Raul Grego sobre uma dúvida que muitos investidores têm: afinal, o que é melhor, o dividendo de ação ou de fundo de investimento imobiliário?
Raul é analista de Real Estate da Eleven desde 2015 e especialista nos setores de construção civil e fundos imobiliários.
Finance News: o que é melhor: dividendo de ação ou de FII?
Raul Grego: É muito diferente o dividendo da ação e o dividendo de um fundo imobiliário.
O fundo imobiliário tem a obrigação de pagar 95% do lucro no semestre. A prática dos FIIs é que eles pagam mensalmente.
Já as ações, tem algumas que pagam trimestral, outras mensal, tem outras ainda que pagam só anual, 25% do lucro, 50% do lucro, 100% do lucro, vai depender muito.
O dividend yield na média dos fundos imobiliários é em torno de 9% a 11% ao ano.
Vai depender muito da comparação com a ação, da necessidade do investidor de ter aquele rendimento mensal, rendimento que vai usar para gastos do dia-dia, ou se ele só precisa de um dividendo anual para reinvestimento ou para as contas.
É muito de perfil e de necessidade do investidor. Na minha opinião, vale a pena ter os dois na carteira.
Finance News: Como saber se um FII é considerado bom pagador de dividendo?
Raul Grego: O investidor que entrou agora no mercado e quer comprar um fundo imobiliário, não sabe o que comprar e procura no home broker alguma informação, é difícil de achar.
Tem que fazer um mínimo de pesquisa nos sites especializados, buscando recomendações e carteiras para ter um acompanhamento de longo prazo.
Tem que fazer uma pesquisa, e além disso, muito importante, saber no que vai investir. Quando cai a cota, o investidor tem que saber por que está caindo ou por que a renda diminuiu, o que aconteceu com aquele investimento.
Não vale a pena o investidor ir apenas atrás do maior dividend yield.
Finance News: Quais são as métricas que o investidor deve tomar bastante cuidado?
Raul Grego: São duas métricas: o dividend yield e o preço sobre VPA. São essas duas métricas de mercado que a maior parte dos investidores procura quando olha os fundos imobiliários.
Ele procura o menor preço sobre valor patrimonial com maior dividend yield.
Fazendo isso não necessariamente o investidor vai saber o que está comprando. Por que o dividend yield está tão alto, e o preço sobre valor patrimonial está tão baixo. Pode ser que dentro do fundo tenha um problema. Ou a locatária já avisou que está nos últimos meses pagando o aluguel, e aí o fundo vai ficar com o imóvel 100% vago com um problema para frente. Não necessariamente a rentabilidade passada será a mesma no futuro. É importante o investidor olhar o que será pago para frente.
É importante o leitor entender que, independente do investimento, seja ações ou fundos imobiliários, deve-se olhar a capacidade daquele fundo, ou daquela ação se for o caso, de manter um ritmo de crescimento seja de dividendo, de lucro por ação.
Observar também se a gestão tem a capacidade de gerenciar aquele capital.
Tem que olhar muito para fundamento, para você ficar tranquilo na hora de investir em fundos imobiliários ou ações.
Finance News: Quais são os riscos de investir em FIIs?
Raul Grego: Para fundo de tijolo, que investe, por exemplo, diretamente em um shopping, em laje corporativa, galpão logístico, hotel, o maior risco é a vacância do fundo.
Dentro disso você tem algumas outras cadeias de risco. Por exemplo: se o ativo ficar vago, quanto tempo é estimado que ele consiga locar. Vai depender muito da localização, da região, da vacância da região.
Os fundos de CRI, que são os de papel, têm outros riscos. Um dos riscos desses fundos é o default. O default de um CRI pode comprometer muito a rentabilidade do fundo e a capacidade da gestão de lidar com esse default que pode desencadear outros defaults.
Finance News: É possível conciliar um FII bom pagador de dividendo e que ao mesmo tempo tenha valorização da cota?
Raul Grego: É possível. Tem que se atentar muito ao ciclo imobiliário para isso.
Todos os fundos imobiliários estão dentro de um mercado e esse mercado tem um ciclo que tem quatro fases: expansão, superoferta, recessão e recuperação.
O investidor tem que estar atento em que momento do ciclo aquele segmento ou fundo imobiliário está. Hoje os FIIs de laje corporativa e shopping estão em um momento de recessão para recuperação. Os FIIs de galpões logísticos estão em um momento de expansão. Então, estão pagando bons dividendos, têm potencial de valorização, um pouco menor que os de laje corporativa, mas estão pagando melhores dividendos e têm potencial de ganho de capital no curto prazo também.
Agora os fundos de CRI estão em um momento de expansão, tem bom pagamento de dividendo, mas não é tão óbvio assim o ganho de capital porque o fundo imobiliário de CRI não paga só os juros sobre o capital mas paga também uma parte da inflação. Vai depender de alguns fundos, paga em regime caixa ou regime contábil.
De forma geral, o fundo imobiliário de CRI é um fundo bastante de renda muito semelhante a uma renda fixa mesmo.
Fundo de investimento imobiliário ou FII é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Esse tipo de fundo permite acesso a empreendimentos de qualidade; renda recorrente e tem isenção de imposto de renda nos dividendos para pessoa física.
CRI é a sigla para Certificado de Recebível Imobiliário. O CRI é o ativo base dos chamados fundos de papel. O CRI é um títulos de crédito que tem lastro em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Os FIIs de CRIs investem seu capital de forma predominante em títulos de dívida imobiliária.
Indicador utilizado como base para o retorno esperado do cotista em termos de dividendos.
O Ifix é o índice da B3, a Bolsa de Valores do Brasil, para os Fundos Imobiliários. Assim como o índice Bovespa (Ibovespa) mostra a performance média das ações mais negociadas, o IFIX mostra como os FIIs mais negociados se comportam em um dado período.
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