FII: quando o valor da cota cai, o investidor deve se preocupar?

Rafaela Vitoria, head de research do Inter

Quando o investidor observa o valor da cota do Fundo de Investimento Imobiliário caindo, deve se preocupar? É sinal de alerta? Veja a resposta para essas outras questões envolvendo os Fundos de Investimento Imobiliário na entrevista abaixo. 

A jornalista Clara Almeida conversou com a analista-chefe e head de research do Inter, Rafaela Vitoria. Na entrevista, Rafaela explica também como funcionam, os riscos e vantagens dos chamados FIIs. Acompanhe:

Finance News: Como funciona um FII? 

Rafaela Vitoria: O fundo de investimento imobiliário é um fundo fechado, diferente dos fundos abertos que a gente tem nas plataformas hoje de investimento. Ele é um fundo que é fechado, então ele não permite resgate e aplicações, mas no fundo imobiliário você negocia na bolsa igual você negocia uma ação. Você compra e vende uma cota daquele fundo imobiliário na B3 igual você negocia uma ação. A grande vantagem de você ter essa estrutura é que um gestor tem ao seu dispor aqueles recursos sem se preocupar com liquidez. Porque, imagina, se ele tivesse que pagar resgate toda vez que um investidor quisesse resgatar, ele teria que vender um pedaço de um imóvel. Então o fundo imobiliário funciona dessa maneira, através de um fundo fechado. 

Finance News: Quais são as vantagens?

Rafaela Vitoria: Eu diria que uma das primeiras vantagens é você poder investir em um ativo de longo prazo, um ativo real de longo prazo, com liquidez diária. Em relação a você que tem o seu imóvel para renda, uma sala, um apartamento ou até mesmo, a gente sabe que tem algumas famílias e empresas que têm galpões para alugar, você tem aquele ativo que não tem liquidez na maioria das vezes. E, através do fundo imobiliário, você tem essa liquidez diária. Uma outra vantagem é você poder diversificar. Como eles são negociados em cotas de baixo valor, em geral as cotas  têm um valor próximo, um valor unitário próximo de 100 reais. Qualquer investidor hoje pode aplicar em um investimento que diversifica sua carteira, um imóvel com um valor tão baixo quanto 100 reais. 

Com valores pequenos você acessa hoje esse universo de ativos imobiliários que dão uma boa renda e que protegem contra a inflação. Além de você poder investir com um baixo volume, você também consegue diversificar. Então mesmo o investidor que tem uma parcela maior investida, que poderia comprar um imóvel – ele pode comprar uma sala por 100 mil, 200 mil reais para alugar –  hoje com 200 mil você consegue comprar um portfólio de imóveis. Então você tem a possibilidade de diversificação através dos fundos imobiliários. 

Finance News: E quais são os principais riscos ?  

Rafaela Vitoria: Acho que o principal risco que a gente tem visto agora é que quando você coloca um imóvel listado na bolsa, ele passa a ser negociado todos os dias. 

Então todos os dias ele vai refletir essa percepção, essa visão do mercado de valor. Se você compra um imóvel e coloca no seu Imposto de Renda o valor de custo, você não fica preocupado se o imóvel que você comprou por 100 mil, amanhã tá valendo 90 ou 110 mil.  Mas quando você compra uma cota de fundo imobiliário, ela tem uma oscilação que é semelhante à oscilação de ações na bolsa. Ela é um pouco menor, funciona como as empresas que a gente chama de “defensivas” ou “de renda”. Ela não tem uma oscilação tão grande quanto a de empresas de crescimento, como tecnologia ou commodities, mas sim como a de empresas do setor elétrico, do setor de shoppings. Elas oscilam não tanto quanto as ações, que oscilam mais, mas elas oscilam muito mais do que se você tivesse um imóvel que você não comercializa e que você não vê essa marcação. O investidor vai estar acompanhando quando o mercado está mais aquecido, ou quando o mercado está desaquecido, e aquele imóvel pode ter alguma perda de valor, pelo menos naquele momento, pela percepção de mercado. 

Finance News: Certo. Quais são as principais orientações para o investidor escolher um FII? 

Rafaela Vitoria: As principais recomendações que a gente faz para quem investe em FIIs é olhar a qualidade dos ativos, que é a mesma recomendação que a gente faz quando você olha o investimento de fato em um imóvel. Como é aquele imóvel, qual é a localização, qual é o potencial de você ter um locatário constantemente, como é aquela região. O mesmo a gente faz para os FIIs. No caso, a gente vai olhar um portfólio de imóveis, mas eu acho que a qualidade dos ativos é o principal ponto. 

Finance News: A renda do ativo, também é importante?

Rafaela Vitoria: Em segundo lugar, a gente olha como aqueles ativos estão hoje alugados. Como é que está a renda daqueles ativos. É aí que você olha o dividendo que aquele fundo está pagando mensalmente em relação ao valor de mercado, que é o que a gente chama de dividend yield. É a principal métrica que a gente tem hoje para fundos imobiliários, você avalia o retorno com base nos dividendos. É o que o investidor mais olha, mas na verdade a gente acha que isso deve ser olhado em segundo lugar. 

Finance News: Entre a renda e a qualidade, qual é o mais importante?

Rafaela Vitoria: Em primeiro lugar, a gente vai olhar a qualidade dos ativos. E por que isso? Porque bons ativos, mesmo em período de crise, vão ter uma facilidade maior de renovação. Eventualmente, você pode ter uma vacância ou um locatário que pede para encerrar o contrato. Quando você tem um bom imóvel, você aluga novamente com mais facilidade. Então eu diria que a qualidade do ativo e o retorno potencial que aquele fundo pode te dar são os principais pontos que a gente olha. 

Finance News: Quando o investidor observar o valor da cota do fundo caindo, ele deve se preocupar? Deve ser um sinal de alerta? 

 Rafaela Vitoria: Sempre é. Quando um ativo perde valor, sempre é um sinal de alerta. A gente não vai falar para ignorar, não. Não dá para a gente também ignorar totalmente os movimentos de mercado, mas acho que o que importa é entender porque aquele movimento aconteceu. Quando acontece o movimento como aconteceu agora, de todas as cotas caírem, a gente fica menos preocupado. É um cenário de aversão a risco no mercado. Eu estou pouco preocupada hoje porque essa é uma percepção. A taxa de juros está subindo, o investidor começa a olhar para renda fixa. Ele acha que está no momento de sair de imóvel para voltar para renda fixa. Portanto, você tem uma pressão maior de saída de alguns investidores, de percepção de risco maior. Esse movimento sempre acontece, por mais que a gente repita com os investidores “não venda na baixa”, é um movimento que a gente sabe que acontece. 

Finance News: Nesse contexto, qual orientação vocês têm passado ao investidor?

Rafaela Vitoria: Quando o movimento é de mercado, a gente fica menos preocupada e a gente tem passado essa mensagem hoje para o investidor: apesar de o valor de mercado estar baixo, a perspectiva para o retorno dos FIIs é muito positiva. Quando a cota cai, significa que aquele dividendo vai ser maior ainda. Por isso que, ainda mais hoje, a gente fala para não sair. Você vai vender um fundo imobiliário que pode te dar 8%, 9% de retorno, para ir para a renda fixa que vai te dar 6%, 7%, talvez 8% no final do ano, mas a inflação continua alta. A inflação está corrigindo os aluguéis aos poucos, de forma mais gradual. Você tem uma perspectiva de retorno real que voltou para o patamar de 8%, que é bastante elevada por conta dessa cota menor. Claramente, não é uma hora de vender. 

Finance News: Quais FIIs você não recomendaria hoje?

Rafaela Vitoria: Alguns fundos específicos podem ter problemas. Fundos que, por exemplo, a gente não gosta de recomendar para o investidor hoje, são os fundos monoativos. O que quer dizer isso? É um fundo que compra apenas um imóvel. E ainda tem um monoativo que é monolocatário, onde você tem um imóvel alugado inteiro para Petrobras, por exemplo. Se a Petrobras amanhã sai e vaga esse imóvel, seria um prédio inteiro sem ter como realocar, pelo menos no curto prazo. Neste caso, é sim um alerta. Então quando um fundo imobiliário, por exemplo, cai porque tem algum problema e pode ter um período maior de baixos retornos, é um sinal de alerta para, talvez, o investidor trocar esse investimento. Portanto, existem, sim, alguns casos que são uns sinais de alerta. Mas eu diria que na grande maioria, hoje, é um movimento de mercado de aversão a risco e o investidor deve segurar. É como a bolsa. Caiu, continua investindo todo dia um pouco para fazer preço médio, porque no longo prazo o retorno é bastante interessante. 

Finance News: O fundo é obrigado a repassar no mínimo 95% do lucro aos acionistas? E, para o investidor, esse ganho é isento de Imposto de Renda? 

Rafaela Vitoria: Exatamente. Os fundos imobiliários são obrigados a distribuir 95% do lucro em  pelo menos seis meses. Então, eventualmente, ele pode reter um pouco daquele ganho, mas ao longo de seis meses ele é obrigado a distribuir 95% dos seus lucros. Isso significa um rendimento muito interessante para o investidor, principalmente para o investidor de renda que quer ter aquela renda para um uso específico. A gente recomenda bastante, nesse caso, os fundos imobiliários. E sim, para o investidor pessoa física essa renda é isenta de IR.

Entenda:  

FII

Fundo de investimento imobiliário ou FII é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Esse tipo de fundo permite acesso a empreendimentos de qualidade; renda recorrente e tem isenção de imposto de renda nos dividendos para pessoa física.

CRIs

CRI é a sigla para Certificado de Recebível Imobiliário. O CRI é o ativo base dos chamados fundos de papel. O CRI é um títulos de crédito que tem lastro em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Os FIIs de CRIs investem seu capital de forma predominante em títulos de dívida imobiliária.

Dividend Yield

Indicador utilizado como base para o retorno esperado do cotista em termos de dividendos.

Ifix

O Ifix é o índice da B3, a Bolsa de Valores do Brasil, para os Fundos Imobiliários. Assim como o índice Bovespa (Ibovespa) mostra a performance média das ações mais negociadas, o IFIX mostra como os FIIs mais negociados se comportam em um dado período.

Importante:

O Finance News não faz recomendação de compra ou venda de ativos. O texto acima tem por objetivo informar. 

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