FII: onde estão as melhores oportunidades?

Raul Grego, analista da Eleven

O Finance News entrevistou o analista da Eleven Financial Raul Grego sobre onde estão as melhores oportunidades no setor de Fundo de Investimento Imobiliário.

Raul é analista de Real Estate da Eleven desde 2015 e especialista nos setores de construção civil e fundos imobiliários.

Se você é iniciante no tema, fizemos um resumo dos termos técnicos como CRI, dividend yield, entre outros, ao fim dessa entrevista para ajudar.

Finance News: considerando o cenário atual, onde estão as melhores oportunidades nos FIIs? 

Raul Grego: Vai depender se o investidor está olhando para o curto prazo ou para o longo prazo.

Se está olhando para o curto prazo tem um setor que eu acho que é o que traz as melhores oportunidades em termos de rendimentos: o setor de CRIs (fundo imobiliário de papel). São Fundos que investem em CRI.

Esses fundos estão aumentando a renda conforme você tem um aumento da inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, a inflação oficial) ou IGP-M, o IGP-M hoje já está em queda, mas o IPCA ainda está subindo, muitos títulos de CRI atrelado ao IPCA vão se beneficiar desse IPCA mais alto no curto prazo.

Outros títulos de CRI estão atrelados ao CDI (taxa praticada entre as instituições financeiras) e com o IPCA subindo, a Selic deve continuar aumentando e o rendimento do CDI vai subir até que se estabilize. Até lá você vai se beneficiar do aumento do CDI. Então, esse segmento de FII de CRI vai ser bastante beneficiado no curto prazo.

Finance News: e se estiver olhando para o longo prazo?

Raul Grego: Se o investidor está olhando para o longo prazo, eu acredito que os fundos de lajes corporativas são aqueles que trazem as melhores oportunidades.

A gente vê que é um dos mercados que mais sofreram durante a pandemia. Observamos lajes bem localizadas voltando a um patamar de ocupação ou com bastante demanda para justamente ter ocupação ou até aumentando o aluguel praticado acima da média. Mas a gente vê isso no médio ou a longo prazo para o setor como um todo.

Então, se o investidor tiver um pouquinho de paciência e puder aguentar dois a três anos, certamente lá na frente ele vai estar bastante satisfeito.

Finance News: analise quais são as perspectivas para os seguintes segmentos: shoppings, galpão logístico e hotéis?

Raul Grego: Shoppings e hotéis, assim como lajes corporativas, foram segmentos bem afetados. Quando os shoppings ficaram fechados, claro que os fundos imobiliários de shoppings reduziram muito os dividendos.

Quando reabriu, a gente viu que tanto os fundos imobiliários de shoppings, quanto as empresas, já voltaram em um patamar de vendas e fluxo de pessoas bastante alto e muito similar ao que era na pré-pandemia.

Assim, gente vê que, para frente, esse segmento de shopping deve retomar o ritmo de crescimento.

Na minha análise é um setor que vai ter uma retomada forte nos próximos três quatro meses em termos de vendas e fluxos de pessoas, o que vai refletir no dividendo pago aos investidores.

Se a gente olhar um pouco para trás, três quatro meses para trás, alguns fundos de shopping estavam pagando entre R$ 0,25 centavos e R$ 0,30 centavos ao mês. Nesse último mês pagaram entre R$ 0,55 a R$ 60 centavos. Isso já mostra uma recuperação das vendas e da distribuição dos fundos.

Para o final do ano, acho que tem essa mesma perspectiva ainda de aumento dos dividendos e consequentemente das cotas. Acredito que é um segmento que vai ser bastante beneficiado.

Finance News: e os galpões logísticos?

Raul Grego: É um setor que está mais forte, com o avanço do e-commerce e novas locações. Magazine Luiza, Mercado Livre, Amazon, todas investindo muito forte em expansão de suas operações que demandam galpões logísticos. Então, você tem um setor que está muito forte na parte micro. E assim, tem um potencial de valorização no curto e médio prazo.

Finance News: e os hotéis?

Raul Grego: É um segmento um pouco mais atrasado porque muitos dos fundos de hotéis são do segmento mais corporativo do que o de lazer.

O segmento de lazer já recuperou mais rápido.

O segmento corporativo é um pouco mais difícil e delicado porque as viagens corporativas dificilmente vão voltar ao mesmo patamar pré pandemia. Boa parte dos encontros ainda serão mais por videoconferência.

É um segmento que pode não trazer tanta oportunidade nem no curto nem no longo prazo.

Entenda:  

FII

Fundo de investimento imobiliário ou FII é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Esse tipo de fundo permite acesso a empreendimentos de qualidade; renda recorrente e tem isenção de imposto de renda nos dividendos para pessoa física.

CRIs

CRI é a sigla para Certificado de Recebível Imobiliário. O CRI é o ativo base dos chamados fundos de papel. O CRI é um títulos de crédito que tem lastro em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Os FIIs de CRIs investem seu capital de forma predominante em títulos de dívida imobiliária.

Dividend Yield

Indicador utilizado como base para o retorno esperado do cotista em termos de dividendos.

Ifix

O Ifix é o índice da B3, a Bolsa de Valores do Brasil, para os Fundos Imobiliários. Assim como o índice Bovespa (Ibovespa) mostra a performance média das ações mais negociadas, o IFIX mostra como os FIIs mais negociados se comportam em um dado período.

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