Imóvel: hora de comprar?

Economista Alfredo Meneghetti Neto

Com os juros bancários caindo, muita gente se pergunta se já é hora de realizar o sonho de comprar um imóvel.

Sobre o tema, o Finance News conversou com o economista e professor da PUC do Rio Grande do Sul, Alfredo Meneghetti Neto.

Professor Meneghetti, com os grandes bancos reduzindo as taxas de juros para o intervalo entre 8,85% ao ano + TR e 9% ao ano + TR (pelo Sistema Financeiro Habitacional), chegou a hora de comprar um imóvel?

Alfredo Meneghetti Neto – “O cidadão brasileiro diante dessas boas opções de financiamento tanto pela Caixa Econômica Federal, provavelmente a seguir bancos comerciais que vão estar neste cenário de redução de taxas de juros, eu não tenho dúvidas de que chegou a hora de comprar um imóvel. Os preços dos imóveis se estabilizaram. Não houve nem redução nem aumento vertiginoso. Pelo contrário. Eles estão em um patamar adequado. Diante da melhora das condições de financiamento a gente imagina que existe um cenário no segundo semestre de aumento de preço dos imóveis. E agora até junho, julho talvez o cidadão tenha ainda tenha boas condições de preço. Então, esses argumentos levam a crer que esse é o momento, maio, junho e julho de fazer a compra de um imóvel”.

Os juros dos bancos para o financiamento imobiliário podem cair ainda mais?

Alfredo Meneghetti Neto – “Não creio que as taxas de juros dos financiamentos dos imóveis podem cair ainda mais. A não ser as dos bancos comerciais que ainda não estão ajustados, alinhados com o protagonismo da Caixa Econômica Federal. Creio que diante dessa melhora da demanda, ou seja, estamos prevendo que a demanda por imóveis novos e usados deve aumentar a partir de agora. Com isso, creio que é hora dos bancos ganharem mais através do volume comercializado. Não creio que os juros dos financiamentos imobiliários devem cair ainda mais”.

Ano que vem o mercado trabalha com a Selic em 8% ao ano, segundo o relatório Focus. Ou seja, a Selic pode voltar a subir. Com isso as taxas dos bancos para o financiamento de imóveis também podem voltar a subir?

Alfredo Meneghetti Neto – “Na realidade é isso que o mercado já está precificando. Vamos ter ao longo do ano uma taxa de crescimento da economia brasileira muito boa, economistas falam em torno de 3%, isso tanto em função do ano eleitoral como também da recuperação da economia que a gente viu no finalzinho de 2017. Vários indicadores antecedentes mostraram isso e devem continuar mostrando não só no primeiro semestre de 2018, mas no segundo semestre de 2018. Com isso, com esse aquecimento da economia, com o aquecimento de negociação e comercialização de vários segmentos industriais e comerciais, a tendência é os empresários repassarem isso para os preços. E os preços voltando a subir, a inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Ampliado (IPCA) deve também repercutir. A política monetária no Brasil é justamente aumentou a inflação, aumentou as taxas de juros. Então, o que dizem os economistas está correto. Com todos esses movimentos da economia nós vamos ter uma Selic bem maior. Talvez alguma coisa entre 8,5% a até 9% ao ano.

Não podemos fugir da clássica dúvida: é mais vantajoso pagar aluguel ou comprar um imóvel financiado?

Alfredo Meneghetti Neto – “Comprar um imóvel financiado. Certamente o cidadão tem o sonho da casa própria e esse sonho tem que ser realizado. Tem que ser a realização de todo esforço de aumento de patrimônio. A literatura de finanças pessoais impõe que um imóvel tem que ser o sonho de um cidadão que quer ter uma vida mais confortável, segura e mais consistente. É claro que isso é um debate. Tem economistas que defendem viver em aluguel e colocar esse dinheiro como poupança. Mas a minha posição é a concretização da casa própria”.

Para quem paga, por exemplo, mil reais de aluguel e pretende financiar um imóvel cuja prestação é de 3 mil, faz sentido financiar?

Alfredo Meneghetti Neto  – “Certamente faz sentido financiar. A gente pensa que a prestação de 3 mil reais, nesse exemplo da pergunta, seja um compromisso que o cidadão vai cumprir, vai se esforçar vai colocar dentro de seu orçamento e fazer o enfrentamento todos os meses. Isso valoriza a construção do patrimônio. E também o próprio Governo ajuda no sentido de poder usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Se não usar, o FGTS é uma das coisas que menos rende na economia brasileira, fica abaixo até da Caderneta de Poupança, o que é péssimo. No momento que ele pode usar o Fundo de Garantia para a concretização do sonho da casa própria certamente vai fazer todo o sentido financiar”.

Podemos afirmar que a grande estratégia é juntar dinheiro para dar uma boa entrada? Mais de 50% do valor do imóvel de entrada já ajuda?

Alfredo Meneghetti Neto – “Sim. É a grande estratégia juntar dinheiro não só para dar entrada, mas também para fazer o enfretamento da formalização do imóvel. O imóvel custa muito para formalizar, para aparelhar, para colocar a mobília, para mobiliar. Não tenho dúvidas de que quanto mais a pessoa juntar dinheiro para dar uma boa entrada certamente vai fazer toda a diferença e vai ajudar muito”.

Comprar um imóvel para alugar é vantagem nesse momento?

Alfredo Meneghetti Neto – “Acho que uma carteira de ativos não deve ser formada de imóveis. Acho que hoje nas opções que existem no mercado financeiro, é fundamental o cidadão dar liquidez, já que um imóvel não tem liquidez alguma, principalmente agora que a economia está recém retomando e tem muitos imóveis colocados à disposição. O estoque está muito alto. Fazer um investimento, compra de um imóvel, e depois buscar um aluguel tanto residencial quanto comercial não é vantagem. O cidadão hoje poderia ter uma regrinha básica para uma carteira de ativos adequada, moderna, pró-ativa, de acordo com o cenário brasileiro que a gente vive, fazendo a regrinha de 33, 33, 33 e 1%. 33% eu colocaria em ações. 33% em Títulos do Tesouro, 33% em Certificado de Depósito Bancário. Deixaria 1% na poupança e, eventualmente em alguma moeda internacional, para fazer frente a eventuais necessidades de caixa. Essa é a melhor carteira de ativos da atualidade”.

Muitos especialistas dizem que em vez de comprar um imóvel para alugar, o melhor é aplicar em Fundos Imobiliários. O Sr. concorda?

Alfredo Meneghetti Neto – “Não. Fundos Imobiliários pagam taxa de administração. A carteira que dei como exemplo na resposta anterior, ela é praticamente o mínimo possível em taxa de administração. Fundos, qualquer tipo, fundos imobiliário, do agronegócio, fundos de lastreados em ações que os bancos oferecem certamente faz muito bem o cidadão ficar longe disso aí. Qualquer tipo de fundo tem taxa de administração que varia de 2% ao ano até 5% ao ano, que é quase o que dá a Caderneta de Poupança. A taxa de administração é muito alta”.

Comprar um imóvel esperando que o mesmo se valorize como ocorreu entre 2009 e 2012, é um erro?

Alfredo Meneghetti Neto – Creio que os imóveis não tendem a valorizar nos próximos anos. Acho que os preços devem ainda se manter. Provavelmente dependendo da demanda, como falei antes, pode ocorrer uma pequena aquecida.

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